Глоссарий

Актив – 1) Ресурс, который находится в результате прошлых событий в собственности или под управлением предприятия и от которого в будущем можно ожидать некоторую экономическую выгоду (выгоды) для предприятия. Термин используется для обозначения недвижимого и движимого имущества как осязаемого, так и неосязаемого. Собственность на актив сама по себе является неосязаемой;

2) Объект основных средств должен признаваться в качестве актива, когда: (а) существует вероятность, что предприятие в будущем получит экономические выгоды, связанные с этим активом, и (б) затраты на актив для предприятия могут быть достоверно определены.

Амортизационные отчисления – отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа. Амортизация-погашение используется также для обозначения процесса постепенного погашения долга (ссуды) путем периодических выплат (например, при ипотеке и в других финансовых схемах)

Аналог – объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет – Ряд выплат, производимых или получаемых время от времени либо в течение жизни, либо в течение фиксированного числа периодов.

1. Периодические платежи, которые обычно имеют одну и ту же величину и выплачиваются через равные промежутки времени (напр., ежегодно). Часто источником этих платежей являются суммы, накопленные в предшествующий период времени, или же какая-либо паушальная сумма, депонированная с целью обеспечения аннуитета.

2. Соглашение, контракт или инвестиции, дающие физическому лицу право на регулярное получение фиксированных сумм (часто пожизненно).

Аренда – юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата – плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Баланс – общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий финансовое положение предприятия на определенную дату. Баланс содержит статьи, отражающие имущество предприятия (активы), и статьи, противопоставляющие им собственный и заемный капитал (пассивы). В бухгалтерском балансе должно быть обязательное равенство актива и пассива.

Балансовая стоимость предприятия – стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущества предприятия. Она представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

Бизнес – любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.

Валовая (общая) прибыль – Стандартный показатель, приводимый в отчете о прибылях и убытках. Аналогов в российской системе бухгалтерского учета пока не имеет. Численно равен разности между выручкой-нетто и затратами производства реализованной продукции. В РФ этот термин используется для обозначения налогооблагаемой прибыли, рассчитываемой как сумма прибыли (убытка) от реализации продукции (работ, услуг), от основных средств (включая земельные участки), иного имущества предприятия и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. Данный показатель также называют прибылью отчетного периода и балансовой прибылью.

Валовой рентный мультипликатор — среднестатистическое отношение рыночной цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Внешняя информация в оценке – информация, характеризующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Внутренняя информация в оценке – информация, характеризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия

Внутренняя ставка дохода – процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестиционных затрат.

Восстановительная стоимость – Затраты, которые необходимы для замещения, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его).

Временная оценка денежных потоков – приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

Временный управляющий – арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдений в соответствии с законом.

Гудвилл — (деловая репутация фирмы) — часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

Дата подписания – Дата, в которую подписывается сертификат оценки или отчет об оценке.

Движимое имущество – это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток — совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений или выплат.

Диверсификация — процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

Дивиденды — часть прибыли акционерного общества, выплачиваемая собственникам акций.

Дисконтирование (текущая стоимость денежной единицы) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки (поступления или платежи) к их текущей стоимости то есть в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке.

Дисконтированные денежные потоки – текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

Доход на собственный капитал – ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.

Доходный подход – Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются данные о доходах и расходах, связанные с оцениваемым имуществом и проводится расчет стоимости посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно чистый доход) и тип стоимости, которому дается определение, путем конвертации суммы дохода в расчетную величину стоимости. В этом процессе могут рассматриваться прямые связи (когда полная ставка капитализации или доходности при всех рисках применяется к доходу одного года), доходность или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи инвестиций) применяемые к ряду доходов за проектный период, или и то и другое.

Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых сопоставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка – определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является) договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Залоговая стоимость – вид специальной стоимости, рассчитываемые банком на основе рыночной стоимости для определения величины кредита, предоставляемого под залог имущества предприятия. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, учитывающей вынужденной характер продажи объекта залога в случае неплатежеспособности заемщика.

Затратный (имущественный) подход – один из трех традиционных подходов к оценке имущества, включающий методы чистых активов и ликвидационной стоимости.

Подход, основанный на сравнении стоимости имущества или иного актива, при котором в качестве замены для приобретения данного объекта имущества рассматривается возможность строительства другого объекта, являющегося копией исходного или такого, который мог бы обеспечить такую же полезность без неоправданных затрат, обусловленных задержкой. Расчет Оценщика основывается на затратах воспроизводства или на затратах замещения рассматриваемого имущества или актива за вычетом полной (начисленной) амортизации плюс стоимость земли, к которым обычно добавляется расчетная величина предпринимательского стимула

Затраты – выраженные в денежной форме расходы предприятия или индивидуального предпринимателя на производство и (или) реализацию продукции, работ, услуг.

Затраты косвенные в строительстве – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и др.).

Затраты прямые в строительстве – расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и др.).

Земельный кадастр (государственный) – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

Земельный кодекс – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Земля – Поверхность земли и пространство под ней, которое простирается до центра земли, и пространство над ней, которое простирается до неба. Тем не менее, собственность на землю и права, связанные с этой собственностью, определяются законами конкретного государства. Оценка земли, как незанятой, а также земли и улучшений к ней или на ней является экономическим понятием. Незанятая или улучшенная земля также носит название недвижимости.

Износ – Любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимости актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный — равными долями в течение всего срока службы актива и ускоренный — более быстрое списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).

Износ физический – Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния; может быть устранимым и неустранимым

Износ функциональный – Снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Износ экономический – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Экономическое устаревание также называется внешним, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Имущество – материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

Инвестированный капитал – сумма обязательств и собственного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.

Инвестиции – вложения финансовых и материально- технических средств как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта для конкретного инвестора, определяемая исходя из его доходности при заданных инвестиционных целях.

Интеллектуальная собственность – Собирательное понятие, охватывающее права на: результаты интеллектуальной (творческой) деятельности в области литературы, искусства, науки и техники, а также в других областях творчества; средства индивидуализации участников гражданского оборота товаров или услуг; защиту от недобросовестной конкуренции. Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав (интеллектуальной собственности) гражданина или юридического лица, осуществляется только с согласия правообладателя на основе лицензионных и авторских договоров

Инфляционный риск – риск непрогнозируемого роста цен, в результате которого получаемые денежные доходы предприятия обесцениваются при учете реальной покупательной способности быстрее, чем растут.

Инфляционная корректировка – приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогноза денежных потоков и ставок дисконтирования.

Ипотека – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объекта

Ипотечная (кредитная) постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ – оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капиталов.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть

признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для лей налогообложения в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

Капитал — совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и средств производства (вещественного капитала используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.

Капитализация —

• 1) На заданную дату — преобразование в эквивалентную капитальную стоимость чистого дохода или ряда чистых поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период.
• 2) В оценке бизнеса этот термин также относится к структуре капитала предприятия бизнеса (см.).
• 3) В оценке бизнеса этот термин также относится к признанию затрат как капитального актива, а не расходов за период.

Капитальные вложения – совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Контроль через владение акциями – степень контроля, получаемая владельцем пакета акций, от которой зависит возможность осуществлять управление предприятием и определять направления его социально-экономического вития.

Контрольный пакет акций – часть акций предприятия, сосредоточенная в руках одного акционера. Он должен включать 50% акций плюс одна акция дающих право голоса.

Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы или процентные отклонения, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Коэффициент бета (b) – величина систематического риска при расчете ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.

Представляет собой показатель относительной неустойчивости курса данных акций по сравнению с остальным рынком: сводный индекс «500» агентства Standard&Poor’s имеет «бету» со значением 1. Акция с «бетой» больше 1 — более неустойчива, с «бетой» меньше 1 — более устойчива. Консервативные инвесторы предпочитают акции с низким уровнем «беты».

Кредитный риск – вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

Ликвидационная стоимость — денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

Ликвидность —

• 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства;
• 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

Меньшая доля – часть акций предприятия, составляющая менее 50%, владение которой дает право контроля за деятельностью предприятия.

Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости объекта бизнеса на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в постпрогнозный период.

Метод капитализации доходов – определение рыночной стоимости предприятия(бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

Метод кумулятивного построения – расчет ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Метод отраслевых коэффициентов – использование коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных статистических данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

Метод сравнения продаж – оценка рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающихся различия между объектами.

Метод компании-аналога (рынка капитала) – оценка стоимости неконтрольного пакета акций на основе информации о ценах акций сходных компаний, свободно обращающихся на рынке.

Метод сделок – оценка стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций компании в целом, а также слияние и поглощение компаний.

Модель Гордона — формула оценки стоимости объекта бизнеса в прогнозный период, построенная на капитализации годового дохода постпрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между с дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

Модель оценки капитальных активов – Модель, отражающая соотношение между ожидаемым риском и ожидаемой отдачей инвестиций. Основана на предположении, что инвесторы требуют более высокого дохода при повышенном риске. Ставка отдачи (доходности) актива должна равняться безрисковой ставке (например, доходности краткосрочных казначейских векселей)плюс премия за риск.

Мораторий – приостановление исполнения должником денежных обязательств и уплаты обязательных платежей.

Мультипликатор (оценочный) – коэффициент, отражающий отношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные — «Цена/Прибыль», «Цена/Денежный поток», «Цена/Дивиденды», «Цена/Выручка от реализации»; моментные —«Цена/Чистые активы» и др.

Мультипликатор Цена / Выручка от реализации – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенклатуру продукции.

Мультипликатор Цена / Дивиденды – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами — реальными и потенциальными. Под потенциальными дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процентах от прибыли.

Мультипликаторы Цена / Прибыль Цена / Денежный поток – коэффициенты, характеризующие соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учета таких статей, как амортизация, дивиденды, проценты за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе прибыли, мелкие фирмы — на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Мультипликатор «Денежный поток» точнее учитывает политику капитальных вложений и амортизационных отчислений.

Мультипликатор Цена / Чистые активы – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и его чистыми активами.

Наиболее эффективное использование – Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Также называется по-русски «наилучшим и наиболее эффективным использованием»

Налогооблагаемая стоимость – Стоимость имущества, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Недвижимая собственность – Совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Недвижимость – Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Нематериальные активы – Объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

Неплатежеспособность – (во внесудебных процедурах) — неустойчивое финансовое положение государственного предприятия или организации с долей участия государства в капитале не менее 25%, выявляемое уполномоченным органом в соответствии с утвержденной Правительством Российской Федерации системой критериев.

Неустранимый износ (в оценке) – Износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

Норма возмещения инвестиций – Процентная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.

Нормализация – Определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учета операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов.

Ноу-хау – Полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

Оборотный капитал – Часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия).

Обременение – Интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия.

Объект оценки – Движимое и недвижимое имущество, финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Операционные расходы — Текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Основной капитал – Часть вещественного капитала, используемого в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т. п.).

Отчет об оценке – Документ установленной формы, представляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

Оферта – Адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, когда будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оценка – Систематизированный сбор и анализ экспертами рыночных нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных имущества (бизнеса) на основе действующего законодательства, государств стандартов и требований этики оценщика.

Оценщик – Специалист, обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества.

Пассив — 1) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, временно находящихся во владении данного лица; 2) часть бухгалтерского баланса, отражающая источники средств предприятия (уставный капитал, различны резервы, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

Период (срок) окупаемости – Время, необходимое для получения инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая делить коэффициент для расчета величины периодических равновеликих взносов необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и периоде.

Полезность – Субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Политический риск – Изменение стоимости или угроза национализации или конфискации активов, вызванные политическими событиями.

Потенциальный валовой доход – Денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта недвижимости и получении всей арендной платы.

Предмет оценки – Вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Предприятие, бизнес, фирма, компания – Имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

Премия за контроль – Денежное выражение преимущества, обусловленного владением контрольным пакетом акций.

Принцип вклада – Заключается в том, что для оценки стоимости предприятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предприятия.

Принцип замещения – Означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды – Предполагает учет при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип конкуренции – Означает, что цены на объекты бизнеса устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип наиболее эффективного использования – Означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип ожидания – Принцип, согласно которому рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным предприятием.

Принцип предельной производительности – Согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

Принцип разделения предприятия и имущественных прав – Означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения – Согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке.

Прогнозный период – Период прогнозирования доходов от деятельно предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует постпрогнозный период.

Простой процент – Процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на начисленные проценты.

Риск – Вероятность возможных потерь в виде появления непредвиден расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Рыночная стоимость – Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена – Сумма, реализуемая при продаже имущества на данном рынке, т.е. цена, по которой была заключена последняя сделка. Часто это понятие ошибочно используется как синоним понятия «рыночная стоимость».

Себестоимость – Прямые и косвенные затраты на производство товаров, выполнение работ или услуг.

Сервитут – Невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.д.

Скидка на неконтрольный характер пакета акций – Сумма или процент, вычитаемый из пропорциональной доли стоимости 100% пакета акций в бизнесе, отражающая некоторых или всех полномочий контроля.

Скраповая стоимость – Стоимость, которую актив с ограниченным сроком службы будет иметь в конце своего предсказуемого срока службы (согласно данным на момент, когда актив был приобретен или предоставлен лицом, осуществляющим ликвидацию).

Сложный процент (будущая стоимость денежной единицы) – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной текущей денежной суммы по технике сложного процента. Сложный процент начисляется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыплаченные проценты, присоединяемые к первоначальной сумме.

Собственность – Отношения между различными субъектами (физическими и (или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования.

Собственный капитал — Уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

Специальная стоимость — Это приращение стоимости, которое может быть применимым к конкретному собственнику или пользователю, или будущему собственнику, или пользователю имущества, а не к рынку в целом; то есть к покупателю, имеющему особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, что такие критерии отличны от Рыночной стоимости, разъяснив любые сделанные специальные допущения.

Справедливая стоимость —

• 1) сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. В бухгалтерском учете справедливая стоимость предполагает продажу, которая может иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Они включают возможность продажи в ситуациях кратковременных затруднений или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Тем не менее, в тех ситуациях, когда Оценщик заключает, что Справедливая стоимость и Рыночная стоимость актива типа недвижимости эквивалентны, Оценщику следует указать, что расчетная величина стоимости удовлетворяет обоим определениям.
• 2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению Рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости.
• 3) Справедливая стоимость может представлять производственный потенциал актива, т.е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в терминах его потенциального вклада, прямого или косвенного в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию.

Сравнительный подход – Один из трех традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Ставка дисконтирования – Процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции – Процентное соотношение между полученным чистым доходом и инвестированными средствами заопределенный период времени.

Ставка капитализации – Процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.

Любой делитель (обычно выраженный в процентах), который используется для конвертации дохода в стоимость. Процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату.

Ставка доходности, по которой дисконтируется чистый доход от инвестиций для установления его капитальной стоимости на заданную дату.

Ставка процента — Ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения первоначальной денежной суммы к будущей стоимости.

Стандарты оценки – Если нет других указаний, то имеются в виду Международные стандарты оценки (МСО).

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности — являются обязательными к применению субъектами оценочнойдеятельности при определении вида стоимостиобъекта оценки, подходов к оценке и методовоценки, а также при проведении оценки. Припроведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского судаили решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности вРоссийской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный всоответствующем определении или решении.

Стоимость – Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения.

Денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия — это определение конкретного стандарта стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью оценки.

Стоимость воспроизводства – Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость действующего предприятия – Стоимость всего имущественного комплексафункционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Стоимость замещения – Затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость утилизационная – Стоимость объекта, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на его утилизацию.

Страховая стоимость – Вид специальной стоимости, представляющей денежную сумму, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Субаренда – Сдача имущества его арендатором в аренду третьей стороне на срок, не превышающий срока первоначальной аренды.

Текущая стоимость аннуитета – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчетатекущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежейденежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

Текущая стоимость предприятия (бизнеса) – Стоимость денежного потока от производственнойдеятельности и выручка от перепродажи объекта,дисконтированные по заданной ставке.

Текущие активы – денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года

Текущие обязательства – Краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года

Техника остатка для зданий и сооружений – Способ оценки стоимости зданий и сооружений,определяющий доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычетадохода, приходящегося на земельный участок.

Техника остатка для земельного участка – Способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использованияземли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на зданияи сооружения.

Точка самоокупаемости или безубыточности – Объем производства, при котором совокупный доход от предприятия равен совокупным расходам.

Трансформация – Пересмотр или изменение формы бухгалтерской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтерского учета, отличающимися от международных стандартов.

Улучшения —

• 1. Объекты, сооруженные на земельном участке.
• 2. Дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные коммуникации, которые увеличивают ее стоимость.

Устаревание – Потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды.

Устранимый износ (в оценке) – Износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Утилизационная стоимость – Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может, как включать, так и не включать затраты реализации. В последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. Это ожидаемая стоимость актива в конце его экономического срока службы. Понятие утилизационной стоимости состоит в том, что актив оценивается для реализации в виде утилизации, а не для первоначально предполагаемой цели.

Физический износ – Снижение полезности и стоимости имущества в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Цена – Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне становится историческим фактом. Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения.

Чистая приведенная стоимость – Результат применения метода чистой приведенной стоимости для оценки.

• 1) Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат по продаже и затрат по оформлению сделки.
• 2) Расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже; это выходная стоимость.
• 3) Расчетная цена продажи в ходе обычного бизнеса за вычетом расчетных затрат на завершение и расчетных затрат, необходимых для осуществления продажи.

Чистый доход (в бухгалтерском учете и налогообложении) – Разница между доходами и расходами (включая налоги).

Чистый операционный доход – Действительный валовой доход от приносящего доход объекта за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Экономический (внешний) износ – Уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов (законодательных, рыночных, экономических), оказывающих негативное внешнее влияние, а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как расходы на устранение проблемы нецелесообразны.

Этика оценщика – совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.