Из каких стадий состоит процесс переоценки кадастровой стоимости?

Этап № 1 (1-7 дней). Анализ экономической целесообразности процедуры, определение того, имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость, будет ли это выгодно?

Этап № 1

Это предварительный этап, но он важен настолько, что после него собственники земельных участков и другой недвижимости могут вовсе передумать оспаривать кадастровую стоимость. В чём суть этого этапа? Владельцы недвижимого имущества самостоятельно или при помощи специалистов определяют, выгодна ли для них процедура.

Мы знаем, что оспаривание кадастровой стоимости проводится для следующих целей:

Для оптимизации налогообложения. Прямая связь между налогами на имущество, на землю появилась совсем недавно – после вступления в силу изменений, которые были внесены в Налоговый Кодекс государства. После 1 января 2016 года собственники заметили, что налоги на имущество существенно возросли (в некоторых ситуациях – на 145%). При расчёте налога теперь берётся не инвентаризационная, а кадастровая стоимость. А последняя часто оказывается сильной завышенной, что и приводит к такому результату – к тяжёлому «налоговому бремени».

Для уменьшения арендной платы. Арендные ставки тоже рассчитываются на основе кадастровой стоимости.

Для уменьшения выкупной цены недвижимости при отчуждении её у государства. Практика наших специалистов, работающих в этой сфере, показывает, что можно снизить кадастровую стоимость больше, чем наполовину. В этой ситуации экономический эффект очевиден.
Расходы на оспаривание высоки, особенно когда кадастровую стоимость пересматривает суд. Собственнику необходимо заплатить за услугу независимого оценщика, экспертизу СРО, госпошлину, он несёт другие судебные издержки. А «окупятся» ли эти расходы, если даже кадастровая стоимость будет снижена? Именно на это вопрос собственник находит ответ на этом этапе.

Приведём небольшой пример. Физическое лицо владеет квартирой, кадастровая стоимость которой составляет 7,2 млн рублей. Показатель завышен, так как в ходе независимой оценки было установлено, что на момент установления кадастровой стоимости рыночная цена недвижимости составляла сумму в 6,5 млн рублей. Если даже суд удовлетворит требования истца, то экономия на налогах за имущество составит всего около 700 тыс. рублей, в то время как расходы на оспаривание исчислялись десятками тысячами рублями. Оптимизация налогообложения в конкретном случае есть. Но принесёт ли она пользу собственнику? Вряд ли.

Экономический эффект есть при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков коммерческого назначения. Это связано с тем, что в отношении их налоговая ставка может доходить до 6% (в отдельных регионах, например, Краснодарском крае), в то время как в отношении земли с/х назначения она составляет 0,3%, а в отношении квартир, помещений – 1%.

Если Вы понимаете, что «игра не стоит свеч», но Вас не покидает желание установления справедливой кадастровой стоимости Вашего имущества, то можно воспользоваться возможностью взыскания судебных расходов с ответчика, то есть с Росреестра. Это законно, и Вы будете действовать согласно Постановлению КС РФ.

Этап № 2 (3-10 дней). Заказ услуги независимого оценщика и проведение независимой оценки участка и другого имущества.
Без предварительно проведённой независимой оценки ни комиссия, ни суд, не рассмотрят обращение и исковое заявление. По закону, в список обязательных документов, подаваемых в эти государственные органы, включён отчёт об оценке.

Этап № 2

На заметку! Отчёт об оценке – документ, в котором отражается вся процедура определения рыночной стоимости:

• исходные данные;
• факторы и индивидуальные особенности, которые повлияли на рыночную цену объекта;
• применённые методы;
• расчёты;
• итоговый результат.

Этот документ должен быть составлен независимым оценщиком, у которого есть разрешение на осуществление оценочной деятельности.

Этап № 3 (5-10 дней). Экспертиза СРО отчёта об оценке.
Экспертное заключение, составленное СРО, подтверждает, что отчёт об оценке оформлен по правилам и в соответствии с законодательством в этой области. До 2016 года положительное экспертное заключение было обязательным документом при оспаривании кадастровой стоимости. Сегодня в законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» нет этой нормы, но некоторые суды продолжают требовать этот документ.

Этап № 3

По решению КС РФ, с марта 2017 года собственники могут подавать исковое заявление с другими обязательными документами, но без экспертного заключения. Но это «разрешение» распространяется только на те ситуации, когда собственник для оспаривания сразу обратился в суд, а не обжалует решение Комиссии при Росресстре.

А необходимо ли заключение при пересмотре кадастровой стоимости через комиссию при регистрирующем органе. Как показывает практика, она запрашивает положительно заключение эксперта в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости больше кадастровой на 30% и более.

Этапы № 4 и № 5. Подготовка необходимых документов и подача их вместе с заявлением в комиссию или суд.
Кроме отчёта об оценке и экспертного заключения, собственник должен собрать следующие документы:

Этапы № 4 и № 5

Кадастровую справку. Её заказывают в Росреестре и готовится она, как правило, 3 дня.

Копию свидетельства о праве собственности, либо другого правоустанавливающего документа. Её нужно заверить у нотариуса.
Этап № 6 (1-2 месяца). Рассмотрение заявлений государственными органами и принятие решений.

Суд рассматривает административное исковое заявление в течение 2 месяцев, а комиссия – в течение одного. Если отчёт об оценке не вызовет нареканий, то будет вынесено решение о пересмотре.

Собственник должен быть готов принимать участие на судебных заседаниях, если оспаривание происходит через суд. Также следует предварительно уточнить, входит ли в услугу независимого оценщика участие в судебном заседании с целью защиты пунктов отчёта об оценке.

Этап № 7. Внесение изменений в Государственный кадастр.
Итак, Комиссия при Росреестре приняла положительное решение о пересмотре кадастровой оценки. Дальнейший ход действий таков:

Этап № 7

В течение 5 (рабочих) дней отправляется копия решения в Росеестр и орган кадастрового учёта.

В течение 10 дней после даты завершения споров Росреестр направляет информацию о новой кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта. Последний, в свою очередь, в десятидневный срок после получения этой информации должен внести изменения в Государственный кадастр недвижимости.

• Из каких стадий состоит процесс переоценки кадастровой стоимости?
  Этап № 1 (1-7 дней). Анализ экономической целесообразности процедуры, определение того, имеет ли смысл оспаривать кадастровую стоимость, будет ли это выгодно? Этап № 1 Это предварительный этап, но он важен настолько, что после него собственники земельных участков и другой недвижимости могут вовсе передумать оспаривать кадастровую стоимость. В чём суть этого этапа? Владельцы недвижимого имущества самостоятельно… Читать далее: Из каких стадий состоит процесс переоценки кадастровой стоимости?
• Перечислите основания для пересмотра кадастровой стоимости
  Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заявителю необходимо подать заявление (примерная форма). С… Читать далее: Перечислите основания для пересмотра кадастровой стоимости
• Назовите информационную базу кадастровой экспертизы
  Получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно в Росреестре несколькими способами. На портале Росреестра c помощью сервиса «Получение сведений из ГКН».Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого можно воспользоваться сервисом на портале Росреестра. С главной страницы перейти в раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам». Выбрать сервис… Читать далее: Назовите информационную базу кадастровой экспертизы
• Что такое кадастровая экспертиза?
  Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН).Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке). Решение о проведении государственной кадастровой оценки… Читать далее: Что такое кадастровая экспертиза?
• Документы, которые нужны для землеустроительной экспертизы
  паспорт заказчика; правоустанавливающий документ на землю; свидетельство о госрегистрации права; межевой план (при наличии); выписка из ГКН (кадастровый паспорт). Для проведения землеустроительной судебной экспертизы также необходимо определение суда о ее назначении. 
• Порядок проведения землеустроительной экспертизы
  Заключение договора с заказчиком. Получение и анализ документов на исследуемый объект. Выезд эксперта на участок. Выполнение комплекса полевых работ. Камеральная обработка полученных данных. Документальное оформление. Подготовка и выдача заказчику заключения по результатам земельной экспертизы. Оно содержит данные об экспертной организации, об исполнителе и заказчике работ, об объекте, о выполненных исследованиях и их результатах.
• Виды землеустроительных экспертиз
  Внесудебные исследования. Их инициаторами являются заинтересованные лица: собственники участков, землепользователи, арендаторы. Землеустроительные судебные экспертизы. Исследования назначаются постановлением судов или других правоохранительных органов. Ходатайствовать об этом могут участники процесса. О назначении исследований выносится постановление (определение).
• Вопросы, которые решает землеустроительная экспертиза
  какова площадь земельного участка и/или его частей; каково точное местоположение границ исследуемого объекта; соответствует ли фактическая площадь и местоположение участка документальным данным; каков фактический порядок пользования объектом, сложившийся между сособственниками; каковы варианты раздела исследуемого земельного участка (выдела доли в натуре); имеется ли наложение границ исследуемого участка на границы соседних землевладений; имеются ли нарушения законодательства о… Читать далее: Вопросы, которые решает землеустроительная экспертиза
• Когда нужна земельная экспертиза?
  Оформление документов на недвижимость. Раздел земельного участка, выдел доли, совершение иных сделок. Планирование строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Ошибки (неточности) в сведениях государственного кадастра недвижимости. Урегулирование земельных споров, в том числе в судебном порядке.
• Преимущества обращения за землеустроительной экспертизой
  Сотрудники АНО «Управление Московской Судебной Экспертизы» проводят внесудебную и судебную землеустроительную экспертизу в Москве и Подмосковье для решения широкого спектра вопросов в сфере землепользования. Наше главное преимущество — грамотный подход. Каждый эксперт имеет отличную профессиональную подготовку и солидный практический опыт по профилю деятельности. Процедуру проводят кадастровые инженеры и геодезисты, которые имеют полный комплект документов на… Читать далее: Преимущества обращения за землеустроительной экспертизой
• При выполнении землеустроительной экспертизы специалисты руководствуются
  Земельным кодексом РФ; Федеральным законом №78-ФЗ от 18.06.2001 года «О землеустройстве»; Федеральным законом №221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости».