Основные понятия оценки

Важнейшим этапом изучения учебной дисциплины является ознакомление с используемыми понятиями и определениями, поскольку это позволяет минимизировать некорректное толкование последующего материала. Отметим, что большинство определений закреплено в нормативных и правовых документах, регулирующих оценочную деятельность, которые будут подробно рассмотрены далее.

Имущество (активы) – ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль или выгоду.

Рынок — система, в которой товары и услуги переходят от продавцов к
покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют также и место, де совершаются ти операции.) Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса
и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.

Емкость рынка — возможный (при данном уровне цен) объем реализации товаров (услуг), определяемый как размерами платежеспособного спроса, так и величиной их предложения.

Спрос — это одновременно и желание обладать объектом оценки, и возможность заплатить за него.

Предложение — количество товара, который продавцы готовы предложить в течение определенного периода времени.

Срок экспозиции — период времени с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним.

Ликвидность — способность актива оборачиваться в денежные средства.

Полезность — свойство удовлетворять потребности людей. Обычно, чем больше потребностей способен удовлетворить объект, тем он более полезен, и тем большим будет спрос на него. Полезность собственности для конкретного предприятия может отличаться от ее полезности с точки зрения рынка или определенной отрасли. Различают текущую и потенциальную полезность.

Выгода — конкретное выражение полезности объекта, формами которой может быть удовлетворение какой-либо потребности, в том числе, получение дохода, экономия расходов.

Дата оценки — дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость — расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Федеральными стандартами оценки установлены следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон
• сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица или

группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость — определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Поясним различия между основными видами стоимости. При продаже квартиры на открытом рынке на типичных условиях уместно говорить о ее рыночной стоимости. При ускоренной продаже квартиры, например, за неделю, вместо типичных для подобных объектов нескольких месяцев, речь идет о ликвидационной стоимости. В случае определения денежного эквивалента квартиры для конкретного покупателя с конкретными инвестиционными обременениями (покупка рассматриваемой трехкомнатной квартиры предусматривает обязательства по приобретению однокомнатной квартиры для предыдущей хозяйки, а также уплату ее долгов) уместно говорить про инвестиционную стоимость. Кадастровая стоимость будет иметь место, когда государство укрупненно (читай с большой погрешностью) определяет стоимость сразу нескольких миллионов объектов недвижимости в конкретном регионе для установления величины налогооблагаемой базы налога на имущество (налога на имущество физических лиц).

Указанные четыре вида стоимости прямо прописаны в Федеральном стандарте оценки №2 (ФСО №2) [6]. Отметим, что федеральные стандарты оценки не запрещают использования прочих видов стоимости. В учебной и аналитической литературе массово встречается упоминание следующих дополнительных видов стоимости, которые ранее были закреплены в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» [10].

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Близким аналогом данного вида стоимости является такое понятие как «скраповая стоимость».

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

В настоящее время вместо терминов «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения» в ФСО № 1 использованы понятия затраты на воспроизводство и затраты на замещение. Рассмотрим различие между указанными понятиями на примере Домика Петра (первого здания, построенного в г. Санкт-Петербурге в качестве летней резиденции Петра I). При определении затрат на воспроизводство моделируются создание идентичного объекта, выполненного из тех же материалов (материал стен – дерево сосна) и с применением тех же технологий. При определении затрат на замещение моделируется создание аналогичного по полезности объекта, выполненного из современных материалов по современным технологиям. Аналогичной полезностью будет обладать, например, здание торгового павильона, выполненное из быстровозводимых конструкций. Очевидно, что в первом случае величина затрат будет существенно больше, чем во втором.

Стоимость при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий цели его использования.

Основные понятия оценки