Цели оценки и виды стоимости

Оценка стоимости является важным аспектом в деятельности любой организации, будь то крупная корпорация или малый бизнес. Основная цель оценки стоимости заключается в получении объективного представления о рыночной стоимости активов, обязательств и капитала компании. Это позволяет принимать обоснованные финансовые решения, планировать развитие бизнеса, привлекать инвесторов и оптимизировать структуру капитала.

Виды стоимости, которые оцениваются, могут различаться в зависимости от целей оценки. Например, для стратегического планирования и принятия решений на уровне высшего руководства часто рассматривается «гудвилл» — стоимость деловой репутации компании. Для привлечения инвестиций может быть важна рыночная стоимость акций компании, которая отражает текущую рыночную стоимость компании. В то же время, для оценки активов и обязательств компании может быть важна их ликвидная стоимость, которая учитывает рыночные условия и возможность быстрой продажи.

Кроме того, существуют различные методы оценки стоимости, такие как доходный подход, затратный подход и сравнительный подход. Доходный подход основывается на прогнозируемых доходах компании, затратный подход учитывает стоимость активов, а сравнительный подход сравнивает оцениваемую компанию с аналогичными предприятиями на рынке. Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор подходящего метода зависит от конкретных условий и целей оценки.

1. При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не платит за…

2. Затратный подход для оценки недвижимого имущества включает несколько этапов: Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную…

   • Экспертиза для следствия и дознания по СЗАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по САО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по СВАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ВАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ЮВАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ЮАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ЮЗАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ЦАО г Москвы
   • Экспертиза для следствия и дознания по ЗАО г Москвы

3. Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период…

4. При сравнительном подходе используются три основных метода, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки: Метод компании-аналога, или…

5. Оценка имущества предприятия базируется, как отмечалось ранее, на использовании трех основных подходов к оценке бизнеса: доходного, сравнительного и затратного. Каждый…

6. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами: В качестве…

7. Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах…

8. Метод капитализации доходов также относится к доходному подходу к оценке бизнеса (действующего предприятия). Он основан на базовой посылке, в соответствии…

9. После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две:…

10. Расчеты текущих стоимостей представляют собой техническую задачу. При применении в оценке метода дисконтирования денежных потоков (ДДП) необходимо суммировать текущие стоимости…

Таким образом, оценка стоимости является многогранной задачей, требующей глубокого анализа и использования различных подходов для достижения максимальной объективности и точности результатов. Это позволяет организациям принимать обоснованные решения, оптимизировать свою деятельность и достигать долгосрочных целей.

Для успеха бизнеса в любой компании менеджеру при принятии каждого серьезного управленческого решения надо осмыслить, повышает ли его реализация стоимость компании: «необходимо использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Для Запада это аксиома, для России — пока нет.

Для реализации приведенной формулы необходимы два условия.

1. Привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление: оценка будущей стоимости компании есть универсальный показатель эффективности любых управленческих стратегий.
2. Пользоваться консультационными и прочими услугами экспертов-оценщиков при получении достоверной информации о реальной стоимости бизнеса.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости: рыночной, инвестиционной или фундаментальной (внутренней), что необходимо клиенту для принятия решений.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные субъекты, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. д.

Оценка осуществляется для:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
• принятия обоснованного инвестиционного решения;
• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества решает продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как надо рассчитать цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов побухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость вычисления стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы нужно провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• инвестиционного проектирования развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. д., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в случаях:

1. продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
2. получения кредита под залог части недвижимости;
3. страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
4. передачи недвижимости в аренду;
5. определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
6. оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;
7. оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
8. оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима при:

• продаже некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
  • оформлении залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
  • страховании движимого имущества;
  • передаче машин и оборудования в аренду;
  • организации лизинга машин и оборудования;
  • определении налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
  • оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
  • оценке стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуалиации предприятия и его продукции (услуг) проводится при:

• их перекупке, приобретении другой фирмой;
• предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• использовании их в качестве вклада в уставный капитал;
• определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

Обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов Федерации, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки установлена в Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 8). К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично России, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

• 1. рыночная стоимость;
• 2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• 3. стоимость замещения объекта оценки;
• 4. стоимость воспроизведения объекта оценки;
• 5. стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• 6. инвестиционная стоимость;
• 7. стоимость объекта для целей налогообложения;
• 8. ликвидационная стоимость;
• 9. утилизационная стоимость;
• 10. специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация при этом является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но, не достигая ее.

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. д.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, являются: различия в оценке будущей прибыльности, различия в представлениях о степени риска, разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, при которой определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т. п.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности выступает его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки Данная зависимость представлена в табл. 2.

Таблица 2

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Цели оценки и виды стоимости