Базовые принципы оценки стоимости активов

С конца 80-х годов XX века экономика СССР, а затем и Российской Федерации проходит сложный и многоуровневый переход от централизованного управления к рыночным отношениям.

Основными принципами рыночной экономики являются свободная конкуренция, присутствие «эффективного собственника», а также осуществление финансовых операций, основанных на рыночной цене активов.

В словаре русского языка С.И. Ожегова понятие «оценка» трактуется как мнение или суждение о ценности или значении чего-либо. В данном издании «Оценка собственности», будет использоваться значение термина «оценка (оценочная деятельность)», установленное в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (далее — Закон об оценке) — это профессиональная деятельность участников оценочной деятельности, направленная на определение рыночной или иной стоимости объектов оценки. Следовательно, в данном издании понятия «оценка» и «оценка стоимости» рассматриваются как синонимы.

В условиях рыночной экономики появляется множество ситуаций, когда требуется провести оценку имущества. Основные из таких случаев включают:

• осуществление сделки купли-продажи;
• получение кредита с обеспечением залогом имущества;
• принятие решения о параметрах инвестиционного проекта;
• установление компенсации и изъятие имущества для госнужд;
• определение размера налогооблагаемой базы — в данном конкретном случае подразумевается определение величины налогооблагаемой базы. Согласно ст. 40 НК РФ, в случае если «цены товаров, работ или услуг … отклоняются … более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган имеет право вынести обоснованное решение о доначислении налога и пени …»;
• участие в судебных разбирательствах.

Касательно компании (бизнеса) дополнительными обстоятельствами являются:

• осуществление процесса акционирования компании, включая первоначальное публичное предложение (initial public offer, IPO) и дополнительное размещение акций;
• покупка акций у мелких акционеров;

•   оценка эффективности управления — разберем эту ситуацию подробнее, так как она имеет прямое отношение к студентам управленческих специальностей. Рассмотрим гипотетический случай, когда группа наемных менеджеров управляла предприятием в течение двух лет. Известно, что интегральным показателем эффективности работы предприятия является изменение величины его рыночной стоимости (более подробно вопросы оценки эффективности работы предприятия освещаются в дисциплинах «Менеджмент предприятия», «Управление стоимостью компании»), таким образом, возникает необходимость оценки стоимости предприятия на начало и конец периода управления данной командой менеджеров. Следует отметить, что рост стоимости предприятия на х%, сам по себе, не может служить основанием для оценки качества его управления. Изменение стоимости обязательно должно быть сравнено со среднерыночной динамикой аналогичных предприятий за тот же период.

Указанные выше ситуации, в том числе, охватывают распространённые случаи инициативной оценки, которая осуществляется по желанию одного из участников сделки или независимого от них хозяйствующего субъекта. Кроме того, в ст. 8 Закона об оценке указано, в каких случаях оценка является обязательной — это происходит в  случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при:

• определение стоимости объектов оценки с целью их приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;
• использование объектов оценки в роли залога;
• реализация или иное отчуждение объектов оценки;
• передача долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• внесение объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы или фонды юридических лиц.

Кроме того, оценка является необходимой в случае возникновения спора по поводу стоимости объекта оценки, включая:

• национализация имущества, выкуп или любое другое изъятие имущества у владельцев в интересах государства или муниципалитетов в соответствии с законодательством РФ;
• ипотечное кредитование для физических и юридических лиц при возникновении споров по оценке стоимости предмета ипотеки;
• оформление брачных соглашений и распределение имущества между разводящимися супругами по запросу одной из сторон или обеих сторон в случае спора о стоимости данного имущества;
• мониторинг корректности уплаты налогов при наличии споров о порядке расчета налогооблагаемой базы.

Важно отметить, что знание методологии оценки и наличие основных навыков в этой области являются обязательными условиями для успешного карьерного роста. По мере продвижения по карьерной лестнице у менеджера в управлении будет увеличиваться количество различных активов: от нескольких компьютеров и офисной техники до мебели начальника отдела в компании-туроператоре, а также групп производственных площадок с объектами как движимого, так и недвижимого имущества у руководителя подразделения крупного машиностроительного завода. Следовательно, необходимость хотя бы в качественной (приблизительной) оценке стоимости управляемых активов и мониторинге их динамики будет возникать все чаще. Кроме того, дорогие активы часто становятся предметом интересов различных хозяйствующих субъектов. Поэтому руководителю крайне важно уметь, как минимум, на уровне упрощенных расчетов проверять результаты работы своих сотрудников и финансовых консультантов. Это необходимо, поскольку их рекомендации, аналитические данные и оценочные показатели могут содержать ошибки или быть направлены на достижения целей, противоречащих интересам руководителя и законодательству. Именно по этим причинам в настоящем курсе кратко рассматриваются ключевые вопросы экспертизы отчетов об оценке.

Из списка распространенных ситуаций, в которых требуется оценка стоимости, становится очевидным, что оценка служит инструментом для принятия управленческих решений. «Оценку собственности» стоит рассматривать не как отдельную учебную дисциплину, а как инструментальный элемент.

По своему характеру взаимодействия с другими дисциплинами, «Оценка собственности» представляет собой синергетический образовательный вектор в области экономического управления, который использует широкий спектр знаний.

Рассмотрим примеры междисциплинарных связей:

• в рамках экономического пула анализируются закономерности, зависимости и соотношения (например: соотношение спроса и предложения, законы конкуренции), что подчеркивает важность навыков работы с бухгалтерской отчетностью при оценке стоимости предприятия;
• в области юридического пула методы применяются для характеристики и анализа прав, а также обеспечивают оборотоспособность объектов оценки (формирование объекта, который может стать объектом оценки по законодательству), включая правовую допустимость различных вариантов использования;
• математика и математическая статистика необходимы для расчета стоимости оцениваемого имущества. Следует отметить, что глубокие знания высшей математики для этих расчетов не требуются, так как большинство сложных моделей основаны, в основном, на корреляционно-регрессионном анализе или степенных функциях;
• строительно-технические дисциплины играют ключевую роль в оценке стоимости, так как на текущем этапе развития российской экономики значительная часть активов отечественных предприятий состоит из объектов недвижимости, включая здания, строения и сооружения. Для адекватной оценки этих активов необходимо, как минимум, установить их техническое состояние;
• даже знания в области «Делопроизводство» являются важными для оценки — требуется понимание структуры документооборота предприятия, а также навыки составления запросов на информацию и извлечения нужных данных из разрозненных документов.

Важно отметить, что для успешного освоения дисциплины «Оценка собственности» необходимо обладать развитыми навыками анализа значительных объемов информации и документации, а также умением абстрактно мыслить.

В общем формате, изучение данного издания «Оценка собственности», организовано по принципу «общее → частное» и «простое → сложное», и включает в себя следующие логические модули:

1. основные термины и определения;
2. нормативно-правовая основа;
3. основные принципы оценки;
4. оценка активов на примере как движимого, так и недвижимого имущества;
5. оценка компаний;
6. оценка специализированных активов, где используются элементы бизнес-оценки.

Дополнительные статистические и аналитические материалы, а также отрывки реальных отчетов об оценке, являются значимой частью учебного курса. Эти материалы частично рассматриваются на занятиях, но в основном остаются для самостоятельного изучения в ходе внеаудиторной работы.

В настоящее время, из-за неосмотрительных решений и равно неосмотрительного бездействия регуляторов в сфере оценочных услуг, в обществе формировались устойчивые стереотипы о оценочной деятельности в общем и о профессии оценщика в частности:

• Прежде всего, существует мнение, что участники экономических отношений, по своей сути являющиеся рациональными субъектами, в силу этого обладают достаточным пониманием стоимости различных активов, следовательно, им вовсе не требуется оценка;
• Во-вторых, участники экономических отношений и те, кого обычно называют обычными гражданами, убеждены, что прекрасно понимают, как корректно оценить стоимость имущества, рассматривая «здравый смысл» как полную альтернативу профессиональным знаниям;
• в-третьих, существует мнение, что оценка представляет собой достаточно простую задачу, не требующую значительных специальных знаний, квалификации или опыта;
• в-четвертых, оценщики считаются одной из самых коррумпированных групп среди экономистов (то, что можно назвать «last not least» – последнее в порядке, но не по важности).

Основная трудность заключается в том, что упомянутые стереотипы нельзя воспринимать как мифы или негативные искажения действительности. Каждый из этих стереотипов имеет, пусть и в незначительной степени, реальную основу для своего существования. Одна из задач, которую автор ставит перед собой в рамках курса «Оценка собственности», — это убедительная демонстрация альтернативной точки зрения на оценочную деятельность «изнутри» самого оценочного сообщества.

Существует распространенное заблуждение о том, что профессиональная оценочная деятельность в России является новшеством, возникшим лишь в конце ХХ века, наряду с различными «лизингами», «маркетологами» и «мерчендайзерами». Это не соответствует действительности.

Базовые принципы оценки стоимости активов